الزام به تنظیم سند

الزام به تنظیم سند

یکی از متداول ترین دعاوی ملکی در دادگستری دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است که معمولاً در یک معامله خرید و فروش در صورت عدم پایبندی فروشنده به ایفای تعهد خود مبنی بر تنظیم سند رسمی به نام خریدار پیش می آید.

می توان این دعاوی ملکی را بدین گونه تعریف کردکه: فروشنده ملکی را طی یک قولنامه عادی به خریدار فروخته و زمانی را جهت تنظیم سند رسمی به نام خریدار مشخص می کنند اما فروشنده گاهی از تنظیم سند سرباز زده و اینجاست که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح می شود.

مالکیت در بسیاری از مواقع تنها با وجود سند رسمی مستقر می شود. در خصوص معاملات املاک و اموال غیر منقول ذاتی (اموالی که ذاتاً قابل نقل انتقال از مکانی به مکان دیگر نیستند) و نیز در مورد بعضی از اموال منقول مثل خودرو و موتورسیکلت و سهام با نام شرکتها وجود سند رسمی ضرورت دارد. تنظیم سند رسمی در این موارد تعهد طبیعی و منطقی فروشنده و مالک قبل است و در صورتی که فروشنده از تنظیم سند خودداری کند خریدار می تواند الزام او به تنظیم سند را از محاکم دادگستری درخواست کند.

به این دعوا و خواسته اصطلاحاً دعوای الزام به تنظیم سند رسمی گفته میشود.

الزام به تنظیم سند
الزام به تنظیم سند

 

سند رسمی و سند عادی

انتقال مالکیت یک ملک می تواند از طریق دو نوع سند صورت پذیرد:

سند رسمی:  اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی، در حدود صلاحیت آن ها و بر طبق مقررات قانونی، تنظیم شده باشند رسمی است.

* مناط اعتبار در شرایط سند رسمی برای اثبات اعمال حقوقی تاریخ تنطیم آن است. بنابراین، اگر سندی در آن تاریخ رسمی محسوب می شده است، در زمان استناد نیز رسمی است، هرچند به موجب قوانین بعد از آن عادی باشد ولی، اثبات وقایع حقوقی تابع قانون زمان طرح دعوا می باشد.

سند عادی: غیر از اسنادی که در بالا ذکر شد سایر اسناد عادی محسوب می شوند.

 

ویژگی های اسناد رسمی

ویژگی سند رسمی را می توان زمانی متوجه شد که دو یا چند نفر خود را مالک یک مال می دانند در نتیجه اختلاف بین مالکیت صورت می گیرد و راه حل این است که هرکس که مدعی مالکیت است با استفاده از دلایل اثبات که از جمله می توان به سند رسمی اشاره کرد درستی ادعای خود را اثبات کند.

مهمترین دلیل اثبات مالکیت سند مالکیت است. مطابق قانون، اموالی مانند املاک، در دفاتر اسناد رسمی به ثبت می‌رسند و محاکم فقط فردی را که مال نامبرده به نام وی ثبت شده به عنوان مالک مال می‌شناسد.

یکی دیگر از شرایطی که در طرح دعوای اثبات مالکیت، یعنی زمانی که دارنده سند عادی در صدد اثبات مالکیت خود است، باید رعایت شود، طرح خواسته الزام به تنظیم سند در کنار اثبات مالکیت است. مخصوصا زمانی که دارنده سند عادی در مقابل دارنده سند رسمی قصد اثبات مالکیت داشته باشد.

در حوزه اموال غیرمنقول، بر اساس ماده ۴۸ قانون ثبت، مقرر شد پس از آنکه ملکی در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد دولت و مراجع قضایی فقط کسی را مالک بشناسند که سند به نام او است  و همچنین دولت هم بر اساس ماده ۲۲ همین قانون، فقط کسی را مالک بشناسد که سند رسمی دارد یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت  و بر اساس این قانون اسناد عادی نسبت به سند رسمی اعتباری نداشته باشد.

 

اسناد عادی در حکم اسناد رسمی

اسناد عادی در دو مورد اعتبار اسناد رسمی را داشته درباره طرفین و وراث و قائم مقام آنان معتبر است:

۱) اگر طرفی که سند بر علیه او اقامه شده است صدور آن را از منتسب الیه تصدیق نماید.

۲) هرگاه در محکمه ثابت شود که سند مزبور را طرفی که آن را تکذیب یا تردید کرده فی الواقع امضا یا مهر کرده است.

 

ادعای جعلیت راجع به اسناد رسمی

در مقابل اسناد رسمی یا اسنادی که اعتبار سند رسمی را دارد انکار و تردید مسموع نیست و طرف می تواند ادعای جعلیت نسبت به اسناد مزبور کند یا ثابت نماید که اسناد مزبور به جهتی از جهات قانونی از اعتبار افتاده است.

ادعای جعلیت، مانند انکار و تردید، ناظر به اصالت سند و درستی انتساب آن است ولی از اعتبار افتادن سند ممکن است در اثر حکم قانون (مانند انقضای مهلت اعتبار شناسنامه یا گواهی رانندگی) یا رجوع از عمل حقوقی (هبه یا وصیت) یا حجر و فوت امضا کننده و امثال این ها باشد.

طبق ماده ۱۲۹۳ قانون مدنی هرگاه سند به وسیله یکی از مأمورین رسمی تنظیم اسناد تهیه شده لیکن مأمور صلاحیت تنظیم آن سند را نداشته و یا رعایت ترتیبات مقرره قانونی را در تنظیم سند نکرده باشد، سند مزبور در صورتی که دارای امضا یا مهر طرف باشد عادی است.

 

اسناد تنظیم شده در خارج از کشور

محاکم ایران به اسناد تنظیم شده در کشورهای خارجه همان اعتباری را خواهند داد که آن اسناد مطابق قوانین کشوری که در آن جا تنظیم شده دارا می باشد، مشروط بر این که:

اولا: اسناد مربوطه به علتی از علل قانونی از اعتبار نیفتاده باشد.

ثانیا: مفاد آنها مخالف با قوانین مربوطه به نظم عمومی یا اخلاق حسنه ایران نباشد.

ثالثا: کشوری که اسناد در آنجا تنظیم شده به موجب قوانین خود یا عهود، اسناد تنظیم شده در ایران را نیز معتبر بشناسد.

رابعا: نماینده سیاسی یا قنسولی ایران در کشوری که سند در آنجا تنظیم شده یا نماینده سیاسی و قنسولی کشور مزبور در ایران تصدیق کرده باشند که سند موافق قوانین محل تنظیم یافته است.

 

مشکلات سند عادی

همانطور که پیش تر اشاره شد سندی که ثبت رسمی نشده باشد عادی محسوب شده و مشکلاتی را به همراه دارد. از جمله این مشکلات می توان به فروش ملک به چند نفر متعدد اشاره کرد که فروشنده اقدام به فروش ملک به چند نفر همراه با بیع نامه (که سند عادی محسوب می شود) می کند. و خریدار بی‌اطلاع از معاملات دیگر او، با تحویل گرفتن تنها یک مبایعه‌نامه، میلیون ها تومان پول را به حساب فروشنده قلابی واریز کند. هنگامی که معامله از طریق سند عادی انجام می‌شود طرف خریدار نمی‌تواند پیرامون وضعیت ملک اطلاعی کسب کند و مجبور خواهد بود به فروشنده اعتماد کند.

از دیگر مشکلات سند عادی می توان به سو استفاده از آن اشاره کرد. در اسناد عادی به واسطه اینکه می‌تواند توسط دو نفر که طرفین معامله محسوب می‌شوند تنظیم شود و تنها این دو نفر از مفاد دقیق آن مطلع هستند و امکان دارد هیچ شخص ثالثی نسبت به آن سند اطلاعی نداشته باشند. یکی از طرفین معامله می‌تواند با دست بردن در سند عادی برخی مفاد آن سند را تغییر بدهد. حال اثبات این دستکاری و تخلف طرف مقابل به راحتی امکان پذیر نیست.

فروش مال غیر از دیگر مشکلات سند عادی است. در این جرم نیز، مرتکب به راحتی و بدون آنکه صاحب مال اطلاعی داشته باشد، مال دیگری را با استفاده از سند عادی می‌تواند بفروشد. در این صورت، صاحبان مال باید نگران این باشند که ممکن است روزی مالشان از طریق سند عادی فروخته شده و باید هزینه‌های زمانی و مالی جهت برگرداندن حق خویش باشند.

فرار از مالیات را هم میتوان به مشکلات سند عادی اضافه کرد زیرا اسناد عادی از بهترین راه‌ها برای فرار مالیاتی خواهد بود. مرتکبین فرار مالیاتی با دور زدن سامانه‌هایی که قابل رصد هستند و با استفاده از اسناد عادی، قوانین مالیاتی را دور زده و امکان شناسایی دقیق فعالیت‌ها و محاسبه مالیاتشان را دشوار می‌کند.

از جمله مشکلات دیگر رسیدگی به دعاوی غیرمنقول، اطاله دادرسی بر اثر رسیدگی به اصالت اسناد عادی است. در بسیاری از دعاوی، سند عادی مورد اختلاف بوده و به کارشناس ارجاع داده می‌شود که علاوه بر افزایش هزینه‌های دادرسی برای طرفین، اطاله دادرسی خواهد شد. حال پس از بررسی کارشناس، امکان اعتراض وجود داشته که همین امر به اطاله دادرسی می‌افزاید.

* اطاله دادرسی: اطاله دادرسی به این معنا كه رسیدگی به یك پرونده در دادگاهی بیش از حد معمول طول بكشد، در مواردی از حوصله شاكی و متشاكی یا خواهان و خوانده خارج می شود؛ گاهی اطاله یك دادرسی به چند سال می انجامد و پرونده هایی نیز هستند كه پس از گذشت سال ها هنوز بسته نشده اند.

 

الزام به صدور سند مستلزم وجود قبلی سند رسمی نسبت به ملک است

اساساٌ اگر سابقه ثبتی نسبت به جایی وجود نداشته باشد دادگاه نمی‌تواند حتی با احراز صحت ادعای مدعی اداره ثبت را ملزم به صدور سند کند زیرا الزام به صدور سند مستلزم وجود قبلی سند رسمی نسبت به ملک است.

 

تصرف

از دیگر راه های اثبات مالکیت می توان به اماره ید یا تصرف اشاره نمود. منظور از قاعده ید این است که شخصی که مالی در اختیار دارد و مانند مالک با آن رفتار می‌کند، مالک مال است؛ مگر اینکه خلاف آن ثابت شود. به ‌عنوان مثال کسی که اتومبیلی سوار است؛ مالک آن بوده و نباید تصور کرد که او اتومبیل را از راه غیرقانونی و نامشروع به دست آورده است. اماره ید تا جایی اعتبار دارد که دلیل دیگری مانند سند مالکیت یا شاهد خلاف آن را اثبات نکند.

 

خواسته الزام به تنظیم سند در کنار اثبات مالکیت

یکی دیگر از شرایطی که در طرح دعوای اثبات مالکیت، یعنی زمانی که دارنده سند عادی در صدد اثبات مالکیت خود است، باید رعایت کند، طرح خواسته الزام به تنظیم سند در کنار اثبات مالکیت است. مخصوصا زمانی که دارنده سند عادی در مقابل دارنده سند رسمی قصد اثبات مالکیت داشته باشد؛ چرا که معمولاً دادگاه‌ها در چنین مواردی دعوای اثبات مالکیت را به استناد بند ۷ ماده ۸۴ قانون آیین دادرسی مدنی رد می‌کنند با این اعتقاد که دعوا بر فرض ثبوت دارای اثر قانونی نیست.

اگر مقدمات صدور سند، مانند پایان کار و صورت مجلس تفکیکی در زمان تنظیم دادخواست آماده نباشد، بهتر است علاوه بر تنظیم سند، الزام خوانده نسبت به تهیه مقدمات فوق نیز از دادگاه خواسته شود.

اگر ملک در رهن باشد چه کاری باید انجام داد

در صورتیکه ملک در رهن باشد و قرارداد رهنی، مربوط به قبل از فروش ملک باشد، ابتدا بایستی ملک از رهن خارج شود و سپس تنظیم سند صورت گیرد. بنابراین مطلوب این است ضمن دادخواست، الزام به فک رهن ملک نیز از دادگاه خواسته شود. برخی دادگاه ها، ارائه همزمان خواسته الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی را نمی پذیرند و ابتدا نسبت به الزام به فک رهن، رسیدگی و سپس در مورد الزام به تنظیم سند، حکم خواهند داد.

اگر هم فروش ملک با اجازه مرتهن صورت گرفته باشد، برای تنظیم سند رسمی، نیاز به فک رهن از ملک نیست.

برخی محاکم معتقدند، اگر فروش ملک و بالتبع تنظیم سند رسمی به نام خریدار با حفظ حقوق مرتهن باشد، نیازی به فک رهن نیست.

 

مراحل الزام به تنظیم سند

برای الزام به تنظیم سند دو حالت می توان متصور بود:

۱) خریدار و فروشنده در سند عادی، تاریخی را برای حضور در دفترخانه مشخص، جهت تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت مشخص نموده باشند:

در فرض اول، خواهان تنظیم سند رسمی، ابتدا باید در تاریخ مقرر در دفترخانه معین شده حاضر شود و در صورت عدم حضور مالک رسمی مال (فروشنده) در دفترخانه، گواهی عدم حضور را از دفترخانه تعیین شده دریافت نماید تا بدین وسیله روشن شود که فروشنده از تعهدی که نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت داشته است امتناع کرده است.

۲) خریدار و فروشنده در سند عادی تاریخ یا محلی را برای تنظیم سند رسمی مشخص ننموده باشند.

در این حالت خریدار می‌بایست ابتدا طی یک اظهارنامه از فروشنده بخواهد که برای تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت در زمان مشخص و دفترخانه مشخص شده حاضر شود. در این صورت نیز اگر بدون دلیل موجهی فروشنده در زمان مقرر و دفترخانه مشخص شده حاضر نشود، خریدار می تواند گواهی عدم حضور را از دفترخانه بگیرد. با این حال باید در نظر داشت در فرض فوق دادگاه در صورتی به دعوای تنظیم سند رسمی رسیدگی می‌کند که عرفاً یا قانوناً خرید و فروش مال مندرج در سند عادی، از طریق سند رسمی متداول باشد.

 

طرفین دعوا

طرفین دعوا خواهان که خریدار ملک است  و خوانده در وهله اول کسی است که مالکیت ملک را به خواهان، از طریق قرارداد عادی منتقل کرده است. به عنوان مثال؛ در قرارداد فروش ملک، فروشنده اولین خوانده محسوب می شود؛ اما گاهی ممکن است فروشنده، مالک رسمی ملک نباشد و در اداره ثبت اسناد، مالک رسمی شخص دیگری باشد. در چنین حالتی باید علاوه بر فروشنده، مالک رسمی هم به عنوان یکی از خواندگان، طرف دعوا قرار داده شود.

هزینه‌های انتقال سند و عهده‌دار بودن آن از سوی طرفین

هزینه‌های لازمه به طور معمول برای انتقال (مانند مالیات و عوارض شهرداری) بر عهده مالک و هزینه تحریر سند بالمناصفه (به صورت نصف، نصف) بر عهده طرفین است.

 

دادگاه صالح در دعاوی الزام به تنظیم سند

دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی در خصوص املاک و اموال غیر منقول، در دادگاه محل وقوع ملک و در خصوص اموال منقول در دادگاه محل اقامت خوانده مطرح می شود.

البته با عنایت به طولانی بودن زمان رسیدگی تا حصول نتیجه قطعی بهتر است فروشنده ضمن دادخواست خود، صدور دستور موقت مبنی بر توقیف ملک مورد خریداری را از دادگاه درخواست کند تا فروشنده در این مدت نتواند ملک را به شخص دیگری منتقل کند.

* دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مالی بوده و مستلزم پرداخت هزینه دادرسی معادل ۳/۵ درصد ارزش منطقه ای ملک است.

* برای محاسبه هزینه دادرسی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، ارزش منطقه ای املاک براساس ویژگیهای ظاهری و نوع مصالح به کار رفته شده و موقعیت جغرافیایی ملک عرض و گذار و ویژگیهای این چنینی محاسبه می شود.

پس از صدور حکم قطعی، خریدار باید اجرای حکم را از واحد اجرای احکام درخواست کند.  حکم اجرایی به محکوم‌علیه (فروشنده) ابلاغ می‌شود و اگر وی ظرف ۱۰ روز حکم را اجرا نکند، خریدار مجددا به واحد اجرا مراجعه می‌کند.  دایره اجرا به دفترخانه‌ای که مقرر شده بود به تنظیم سند اقدام کند، اعلام می‌کند که پس از آماده شدن سند، این واحد را مطلع کند تا نسبت به امضای سند (به جای فروشنده اصلی) اقدام کند. ماده ۱۴۵ قانون اجرای احکام مدنی نیز صراحتاً بر همین امر دلالت داشته و مقرر می‌دارد که : هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود، نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا می‌کند.

خریدار باید اطمینان حاصل کند که ملک مزبور در رهن یا بازداشت نباشد؛ چرا که در این حالت باید فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه مطالبه کند. همچنین در مواردی که فروشنده مالک رسمی مورد معامله نباشد، خریدار می‌تواند با طرح شکایت با موضوع فروش مال غیر در جهت احقاق حق خود اقدام کند.

* تسلیم مبیع بعد از صدور حکم الزام به تنظیم، دعوایی جداگانه محسوب می‌شود که از آثار حکم الزام به تنظیم سند نیست.

 

نکات الزام به تنظیم سند

_ در صورت فوت فروشنده می تواند این دعوی را به طرفیت وراث انجام داد.

– اگر فروشنده ملک را به شخص دیگری منتقل کند؛ انتقال مال غیر محسوب می شود و امکان ابطال معامله دوم وجود دارد.

_ خریدار باید اطمینان حاصل کند که ملک مورد نظر دارای گواهی پایان کار و پروانه از شهرداری می باشد.

_ ملک در رهن یا بازداشت نباشد.

_ می توان جهت هر روز تأخیر در تنظیم سند از سوی فروشنده یا تأخیر در پرداخت ثمن معامله از سوی خریدار مبلغی را به عنوان وجه التزام مشخص کرد که در این صورت فروشنده علاوه بر التزام به تنظیم سند ملزم و موظف به پرداخت خسارت قراردادی هم هست.

_ بهتر است قبل از طرح دعوی و انجام هر گونه اقدامی خریدار اظهارنامه ای مبنی بر حضور فروشنده در تاریخ و محل مقرر در قرارداد بدهد. اگر در قرارداد ذکری از زمان و مکان تنظیم سند به میان نیامده باشد ارسال اظهارنامه ضروری است.

دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال (از سوی وکیل)
دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال (از سوی وکیل)
دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره از سوی مستاجر
دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره از سوی مستاجر
دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال
دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال
دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال پلاک ثبتی (ملک)
دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال پلاک ثبتی (ملک)

 

در نهایت می توان گفت مطالب فوق، گزیده ای از ابهامات و مشکلات الزام به تنظیم سند و مشکلات آن می باشد که دارای پیچیدگی های بسیاری است، بنابراین ضمن مشاوره با وکیل و با بهره مندی از تجربیات و علم ایشان در پیشبرد دعوای حقوقی و کیفری خویش گام مثبتی برداشته و از اتلاف وقت جلوگیری کنید.

جهت دریافت اطلاعات بیشتر در زمینه الزام به تنظیم سند با ما تماس بگیرید

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این سایت از اکیسمت برای کاهش هرزنامه استفاده می کند. بیاموزید که چگونه اطلاعات دیدگاه های شما پردازش می‌شوند.