حقوق و تکالیف مستأجر

به دلیل ناآگاهی افراد از قوانین حقوقی املاک و بویژه قراردادهای اجاره معمولا مشکلاتی بین موجر و مستاجر پیش می آید که بعضی به دلیل انتظارات نادرست و یا تصورات غلط از تکالیف و وظایف طرف دیگر است.

در صورتی که هر یک از طرفین قرارداد اجاره تکالیف و حقوق خود را در برابر هم بدانند بسیاری از مسائل به وجود نمی آید . در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر به اجاره و شرایط و اوصاف آن پرداخته شده است و مواردی را به حقوق و تکالیف طرفین قرارداد اختصاص داده است . در این مقاله به بررسی حقوق و تکالیف مستاجر می پردازیم.

تعهدهای اصلی

تکالیف مستأجر را می توان در ۳ تعهد اصلی خلاصه کرد:

۱) پرداختن اجاره بها

۲) خودداری از تعدی و تفریط

۳) تغییر ندادن مصرف مورد اجاره

 

تعیین میزان اجاره و تکلیف مستأجر

قانون در ماده ۳ روابط موجر و مستأجر چنین مقرر داشته است: در مواردی که اجاره نامه تنظیم شده باشد، میزان اجاره بها همان است که در اجاره نامه قید شده و هرگاه اجاره نامه تنظیم نشده باشد به میزانی است که بین طرفین مقرر و یا عملی شده است و در صورتی که میزان آن معلوم نشود، با رعایت مقررات این قانون، از طرف دادگاه میزان اجاره بها به نرخ عادله روز تعیین می شود.

به طور خلاصه، هرگاه میزان اجاره بها احراز نشود، این قانون اجرت المثل را جانشین اجرت المسمی می کند و بر این مبنا مستأجر را مکلف به پرداختن اجاره می سازد، و گاه نیز آخرین اجاره رسمی موجر با مستأجرین سابق را به طور موقت ملاک قرار می دهد.

 

در صورتی که اجاره نامه ای در بین نباشد (مستأجر ملزم است) اجاره بها را به میزانی که بین طرفین مقرر و یا عملی شده و در صورتی که میزان آن معلوم نباشد، به عنوان اجرت المثل مبلغی که متناسب با اجاره املاک مشابه تشخیص داده می دهد برای هر ماه تا دهم ماه بعد به موجر یا نماینده قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت و یا بانکی که از طرف سازمان ثبت تعیین می شود سپرده و قبض رسید را، اگر اجاره نامه رسمی است، به دفتر خانه تنظیم کننده سند و هرگاه اجاره نامه عادی بوده یا اجاره نامه ای در بین نباشد قبض رسید را با تعیین محل اقامت موجر به یکی از دفاتر رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت دارد.

 

چگونگی پرداخت اجاره

در مورد زمان پرداخت اجاره بها، قانون تراضی را حاکم قرار داده است: مستأجر باید در موعدی که بین طرفین در اجاره نامه مقرر شده است اجاره بها را بپردازد( طبق ماده ۲).

در مواردی که آنان در این باره شرط خاصی نکرده باشند، قانون روابط موجر و مستأجر حکم مخالفی ندارد و مقررات قانون مدنی در همه جا رعایت می شود: یعنی، مستأجر باید اجاره را در پایان هر ماه بپردازد.

 

تعدیل میزان اجاره

ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مقرر می دارد: موجر یا مستأجر می تواند، به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی، درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها بنماید، مشروط بر اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد. دادگاه با توجه به درصد شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی منتشر شده از طرف بانک مرکزی ایران حکم به تعدیل اجاره بها خواهد داد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

برای پذیرفته شدن درخواست تعدیل وجود ۳ شرط لازم است:

۱) اثبات ترقی یا تنزل هزینه زندگی: دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد.

۲) پایان مدت اجاره: اعم از اینکه اجاره برای بار اول باشد یا به درخواست یکی از دو طرف تجدید شده باشد.

۳) گذشتن سه سال از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره: یا از تاریخ حکمی که میزان اجاره بها را تعیین کرده است. باید از تاریخی که درباره میزان اجاره توافق شده است یا دادگاه در آن باره تصمیم گرفته است سه سال گذشته باشد، زیرا ترقی و تنزل هزینه زندگی در کمتر از سه سال به اندازه ای نیست که تعدیل اجاره را اقتضا کند.

بنابراین مبدأ احتساب سه سال باید از تاریخی باشد که مستأجر، به موجب آخرین اجاره نامه یا حکم دادگاه، از عین مستأجر استفاده می کند و مدت هایی که در اجاره های سابق گذشته به حساب نمی آید.

 

دستور تخلیه

یکی از موضوعات مهم مشکلات بین مالکان املاک و متصرفان می باشد که مالکان املاک در مواقعی خواستار خالی نمودن ملک از سوی متصرفان می باشند. عناوین متعددی در جهت این خواسته مالکان وجود دارد که عبارتند از: خلع ید، رفع تصرف، حکم به تخلیه، دستور تخلیه و.. . هر یک از این عناوین دارای تشریفات و شرایط خاص خود می باشد.

 

شرایط لازم جهت صدور دستور تخلیه

– در قرارداد مدت ذکر شده باشد و مدت اجاره به پایان رسیده باشد.

– دو شاهد ذیل قرارداد اجاره را امضا کرده باشند.

– قرارداد اجاره در دو نسخه تنظیم شده باشد.

– قرارداد اجاره مربوط به اماکن غیرتجاری یا تجاری و فاقد سرقفلی باشد.

طبق قانون شورای حل اختلاف دعاوی مابین مالک و مستأجر در صلاحیت شورای حل اختلاف می باشد و لذا دستور تخلیه نیز در شوراهای حل اختلاف محل وقوع ملک مطرح می شود. برابر قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ قرارداد اجاره می بایست یا به صورت رسمی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شود و یا به صورت عادی در دو نسخه و با حضور دو شاهد که ذیل اجاره نامه را امضا نموده اند منعقد گردد، بدیهی است در صورت عدم وجود شرایط مذکور شورای حل اختلاف از پذیرش دستور تخلیه خودداری می نماید و در نتیجه مالک ملک می بایست اقدام به طرح دادخواست صدور حکم تخلیه نماید و بدیهی است حکم تخلیه مستأجر به مراتب طولانی تر از اجرای دستور تخلیه مستأجر می باشد.

بعد از طرح دادخواست دستور تخلیه مالک برابر قانون می بایست مبلغی را که به عنوان ودیعه در ابتدای قرارداد اجاره از مستأجر دریافت نموده به صورت نقد در صندوق سپرده دادگستری واریز نماید. اعضای شورا با بررسی صحت مدارک وجود شرایط قانونی اجاره نامه اقدام به صدور دستور تخلیه می نماید که به امضای قاضی شورای حل اختلاف رسیده و در نهایت اجرای احکام مراتب دستور را که همان تخلیه ملک و تحویل آن به مالک می باشد انجام خواهد داد.

در این دعوا نیز مانند دعاوی حقوقی دیگر می بایست تمامی دلایل و مستندات مورد ادعا همراه با دادخواست زمینه و تقدیم شود از جمله این موارد سند مالکیت و یا هر دلیل دیگری که اثبات کننده مالکیت خواهان نسبت به ملک موضوع تخلیه باشد و همچنین اجاره نامه رسمی و یا عادی با شرایط مقرر قانونی به همراه فیش بانکی واریز مبلغ ودیعه به صندوق سپرده دادگستری می باشد.

در مواردی بنا به درخواست خواهان و یا تشخیص شورای حل اختلاف ممکن است مستاجر احضار و جلسه ای تشکیل گردد موضوع تخلیه بوسیله صلح و سازش در صورتجلسه گزارش اصلاحی به توافق طرفین برسد به هر ترتیب پس از صدور دستور تخلیه مراتب به اجرای احکام شورای حل اختلاف اجرا می شود که دادورز شورا ظرف مهلت قانونی نسبت به اجرای دستور تخلیه اقدام خواهد نمود.

* دستور تخلیه یک دعوای غیر مالی محسوب شده و هزینه دادرسی کمتری نسبت به الباقی دعاوی ملکی دارد.

* در دستور تخلیه امکان توقیف اجور معوقه و هزینه های شارژ و خسارات از مبلغ ودیعه واریزی می باشد.

 

حکم تخلیه و شرایط آن

موجر می‌تواند برای تخلیۀ‌ منزل، اقدام به گرفتن حکم تخلیه از مراکز قانونی کند. البته قراردادی که بین موجر و مستأجر بسته می‌شود، می‌تواند به دو صورت رسمی و غیر رسمی باشد که گرفتن حکم تخلیه شرایطی دارد که در متن زیر بدان اشاره خواهیم کرد.

– مستأجر ملکی را که اجاره کرده است، به شخص دیگری انتقال داده باشد.

_ مستأجر از ملکی که اجاره کرده است، در مواردی که غیر مشروع است استفاده کند.

_ با گذشت ۳ ماه از موعد پرداخت اجاره بها، مستأجر هیچ مبلغی را به موجر پرداخت نکرده باشد.

_زمانی که مدت اجاره در قرارداد به اتمام رسیده باشد، ولی مستأجر هم چنان در ملک باقی مانده و آن را تخلیه نمی کند.

زمانی که موجر و مستأجر نتوانستند با یکدیگر به توافق برسند و مستأجر متعهد به اعمال تعهدات ثبت شده در قرارداد یا اجاره‌نامه نباشد، موجر می‌تواند با مراجعه به شورا، دادگاه یا ثبت اسناد املاک، اقامۀ دعوی و با ارائۀ مدارک لازم همچون سند مالکیت و سند اجاره‌نامه، اقدام به گرفتن حکم تخلیه کند.

در این زمان موجر با توجه به سند مالکیتی که ارائه می‌دهد و با در نظر گرفتن اجاره‌نامه، چه رسمی چه عادی و اثبات یکی از شرایط صدور حکم تخلیه که پیش‌تر به آن اشاره شد، می‌تواند از مراکز قضایی طبق ماده‌های ۱ و ۱۵ قانون ۱۳۶۲ یا ماده‌های ۱ و ۳ قانون ۱۳۷۶ و ماده ۴۹۴ قانون مدنی، درخواست صدور حکم تخلیه دهد.

زمانی که موجر توانست با ارائۀ مدارک لازم، اثبات کند که مستأجر یکی از مشکلات بندهای فوق را ایجاد کرده است، اگر حکم تخلیه از سوی شورا یا دادگاه صادر شود، طی مدت زمان ۲۴ ساعت پس از صادر شدن حکم، مستأجر از آن مطلع می‌شود و حکم تخلیه به وی ابلاغ خواهد شد.

در این صورت، مستأجر ۷۲ ساعت مهلت دارد تا ملک اجاره شده را تخلیه کند. در این شرایط مستأجر نمی‌تواند در برابر حکم تخلیه، اعتراضی داشته باشد و باید طبق حکم، نسبت به تخلیۀ منزل اقدام کند.

 

آیا می توان حکم تخلیه را متوقف کرد؟

در صورت وجود شرایطی، می‌توان مانع از اجرای حکم تخلیه شد. به عنوان مثال مستأجر مدعی شود که قرارداد اجاره‌نامه را تمدید کرده است. همچنین مستأجر عنوان کند که سندی که موجر برای دریافت حکم تخلیه ارائه کرده است، جعلی است و صحت ندارد.

* در صورت درخواست دادرسی فوری از سوی مستأجر موجب می شود بدون نیاز به ارائه دادخواست، ادعاهایش را بررسی و به آن رسیدگی کنند.

* فرصت ۷۲ ساعته یا سه روزه ای که به مستأجر برای تخلیه منزل داده شده است، مانع از این می شود که وی فرصت کافی داشته باشد تا بتواند اقدامی برای توقف حکم تخلیه انجام دهد.

در نهایت می توان گفت مطالب فوق، گزیده ای از ابهامات و مشکلات دستور تخلیه و حکم تخلیه می باشد که دارای پیچیدگی های بسیاری است، بنابراین ضمن مشاوره با وکیل و با بهره مندی از تجربیات و علم ایشان در پیشبرد دعوای حقوقی خویش گام مثبتی برداشته و از اتلاف وقت جلوگیری کنید.

دادخواست تخلیه به علت تعدی
دادخواست تخلیه به علت تعدی
دادخواست تخلیه و تحویل عین مستاجره به لحاظ انقضا مدت اجاره
دادخواست تخلیه و تحویل عین مستاجره به لحاظ انقضا مدت اجاره
دادخواست تخلیه و تحویل عین مستاجره در موارد اجاره نامه عادی
دادخواست تخلیه و تحویل عین مستاجره در موارد اجاره نامه عادی
دادخواست تخلیه و تحویل عین مستاجره
دادخواست تخلیه و تحویل عین مستاجره

 

جهت دریافت هرگونه مشاوره در زمینه روابط موجر و مستأجر با ما تماس بگیرید

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این سایت از اکیسمت برای کاهش هرزنامه استفاده می کند. بیاموزید که چگونه اطلاعات دیدگاه های شما پردازش می‌شوند.